CASE5
マンションから一戸建てへの買い替えが必須になったのは去年の秋。それまでは親子4人で5年前に購入した2LDKのマンション暮らしでした。ところが妻が想定外の妊娠で子供が3人になる予定。実は上の子2人は不妊治療で授かったので、自然妊娠で子供ができるとは思ってもいなかったのです。嬉しい反面5人でこのマンションでの生活はかなり不自由。また子供達も自分の部屋が欲しいと言い出し、、、。でも一戸建てへの買い替えには大きな壁があったのです。
・バレエ教室へ徒歩で行ける範囲
上の子がバレエを本格的にしていて、ほぼ毎日レッスンへ行くので「バレエ教室の徒歩圏内」というのは譲れない条件。しかしこの地域には新築一戸建の物件は少なく、たまにあったとしても予算外の値段でした。不動産屋でもこんな狭い範囲では希望の物件はまず見つからないでしょうと言われるばかり。でも3人目が生まれれば妻はバレエのレッスンへの送り迎えは絶対に無理なのでこの条件は譲れませんでした。
ところがある日バレエ教室から徒歩20分圏内に3600万円の一戸建てが売りに出ているのを発見。広さも価格もほぼ希望通りでした。
・マンション購入時の住宅ローンが1800万円以上残っている
これだと思い不動産屋さんへ行きましたが、そこでは「まずマンションを売ってローンを返済しましょう」と言われました。しかし話を聞くと、売りに出してから売れるまで平均3ヶ月程度はかかるとのこと。そしてさらに「希望の価格で売れるかどうか」と追い討ちをかける言葉。3ヶ月も待っていたら希望の物件は売れてしまいます。
・的確なアドバイスで買い替え成功
しかし物件を諦められずに物知りな友達に相談。「ファイナンシャルプランナー無料相談」というのがあると教えてくれました。「かなり評判の良い業者がやっているからとりあえず行ってみたら」と勧められたのです。
そこで妻と一緒にホームタウン湘南へ。これまでの事情を説明するとFPからマンションを売るのではなく貸すという方法があるとの提案。
マンションを貸し出しすれば未払いの1800万円を計算に入れないでローンが新たに組める「フラット35」というものについて説明されました。そして現在のマンションは賃貸として貸した場合家賃は10万円ほどになるのも調べてくれたのです。毎月のローンが6万4千円なのにこれには驚きでした。もしローンが返済できるまでに家賃収入があればこんな上手い資産運用はないといった感じです。
こうしてフラット35でローンを組んで希望の家を手に入れました。
ファイナンシャルプランナーからの神ワザ解説！
マイホーム買い替えで問題になるのが借入金の残りをどうするかです。ほとんどの金融機関ではまず現在保有の物件を売却しローン全額返済後に新しいローンを組むという方法を取っています。もちろん年収が多い方では例外もありますが。
しかし今回はお客様がマンションは売れていないけれど現在売りに出ている一戸建てを何としても手に入れたいということでした。そこでマンションを賃貸するという方法をご提案させて頂きました。
「フラット35」では持っている物件を賃貸すればローンの返済額の残りは問題になりません。もちろん審査の際には賃貸募集の広告や賃貸媒介契約書の提出が不可欠です。
もちろんこの方法では場合によっては「貸し手が見つからない」「家賃収入が課税される」というデメリットもあります。
ですからこれらのポイントをよく理解して、支出を最小限に抑える買い替えプランのためにも、ファイナンシャルプランナーなどのお金に詳しい専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。